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30秒快速答案
马来西亚房价还在上涨，但同一时间，2026 年上半年新推出的住宅销售表现只有 16.6%，全国还有 33,094 间已经建好但仍未售出的住宅。
这两个数据不矛盾——因为房地产从来不是一个市场，而是很多个 local 市场组合在一起。全国平均房价上涨，不代表你要买的那一间一定会涨；新房销售慢，也不代表所有房地产都不值得买。
真正该问的问题不是”大马房价会不会涨”，而是”这个地点、这个房型、这个价位，到底有没有持续的真实需求”。
| 指标 | H1 2026 |
|---|---|
| 新住宅推出 | 27,832 间 |
| 新盘销售表现 | 16.6% |
| 已建好但未售住宅 | 33,094 间（值 RM17.78 billion） |
| 已建好未售 serviced apartment | 23,375 间（值 RM19.33 billion） |
| 全国房价同比 | +0.9% |
| 全国房价环比 Q1 2026 | -0.5% |
| 全国平均房价 | RM506,317 |
| H1 2026 所有房地产交易 | 187,320 宗，共 RM105.12 billion |
这篇文章适合谁看？
如果你符合以下任何一种情况，这篇文章适合你：
- 正在考虑买第一间房，看到”房价又涨了”的新闻却又听说”很多新盘卖不掉”，不确定该怎么判断；
- 正在考虑买 serviced apartment 或高楼盘作投资，想知道供应过剩的风险有多真实；
- 手上已经有一间在考虑的 project，想知道该看哪些数据才不会被”地点很旺”这类说法带着走；
- 想搞懂全国房价指数、新盘销售率、property overhang 这几个概念到底有什么分别，不要再混着用。
这篇文章提供的是理解房地产市场数据的框架，不是个别地点、项目或价位的买卖建议。你要买的那一间房是否适合，仍然取决于你的财务状况、这个地点的真实供需，以及你亲自查证的最新资料。
买房前，先做这6项自我检查
在往下读详细数据之前，先用这份清单快速检查一下你正在考虑的物业。如果多数答案是”不知道”，代表你还需要多做一些功课，再决定要不要往下谈价钱。
这份清单不能替代个人财务分析，但可以帮助你在见发展商或代理之前，先厘清自己要问的问题。
重点摘要
- 2026 上半年全国新推出住宅 27,832 间，销售表现 16.6%，但这不等于”83.4% 永远卖不掉”——新盘销售需要时间，未在期内卖出不代表以后卖不出去。
- 全国已建好未售住宅达 33,094 间（RM17.78 billion），比 2025 下半年增加 8.6%；serviced apartment 未售单位更达 23,375 间（RM19.33 billion）。
- 全国房价指数（MHPI）同比仍涨 0.9%，但这是 2022 年以来所有季度同比增幅中最低的一次，而且最近两个季度环比都在下跌。
- “全国房价”是平均数据，不能代表你要买的那一间。房地产需求非常 local，同一个价位在不同地点、不同房型的供需状况可能完全不同。
- 完成但未售出的住宅中，数量最多的并不是豪宅，而是 RM300,000 以下的可负担住宅——单纯用”太贵”解释卖不掉是不完整的。
- 买房前应该先研究 local supply and demand，而不是用全国房价涨跌来判断一间房值不值得买。
27,832间新房推出，但销售表现只有16.6%
NAPIC 数据显示，2026 上半年一共有 27,832 间住宅新推出市场，相比 H1 2025（经修订）的 37,250 间明显减少。销售表现为 16.6%。
16.6% 不等于”83.4% 永远卖不掉”
这个数字代表 NAPIC 在 H1 2026 记录的新盘销售表现，不能理解成”每 6 间房只有 1 间卖得出去，其余 5 间没人要”，更不能直接当成 property overhang。房屋销售需要时间——一个 2026 年上半年才推出的项目，没有在 6 月底之前卖出去，不代表以后一定卖不掉。这个数据比较适合说明：目前新盘的吸收速度并不特别快，而不是证明房地产市场已经崩盘。
新盘以排屋和高楼为主
H1 2026 的 27,832 间新住宅中：
- 排屋（terraced house）：13,028 间，占 46.8%——其中单层排屋 4,218 间，两至三层排屋 8,810 间，主要集中在 Johor 和 Selangor；
- 高楼住宅（condominium / apartment）：11,535 间，占 41.4%，主要集中在 Selangor 和 Pulau Pinang。
排屋以外的其他有地住宅类型（semi-detached、detached、cluster 等）合计占剩余约 11.8%。
另外，NAPIC 官方报告及 Bernama/《星报》报道均证实，RM500,001 至 RM1 million 是这段期间新推出住宅中最大的价位区间——不过 NAPIC 概览报告未公开这个区间的确实单位数与百分比，本文因此不标注具体数字，避免误导读者。
从买家的角度，这一点值得注意，因为房屋需求并不只是由”大家需不需要房子”决定，还要看大家买不买得起市场正在供应的房子。Malaysia 可以同时存在住房需求，也同时存在某些价位或地点供应过多的问题，两件事情并不矛盾。
Selangor、Johor 和 Penang 是新盘最多的地方
2026 上半年住宅新推出最多的三个州属是 Selangor（8,354 间，占全国 30%，销售表现 6.8%）、Johor（6,697 间，销售表现 36.5%）和 Pulau Pinang（2,878 间，销售表现 9.8%）。
值得注意的是，新盘数量最多的 Selangor 销售表现反而只有 6.8%，而新盘数量较少的 Johor 销售表现高达 36.5%。这本身就说明：供应量大不等于卖得慢，供应和真实需求是否匹配，才是决定销售表现的关键。
33,094间房已经建好，但仍然卖不出去
比新盘销售率更值得关注的，是另一组数据。截至 H1 2026，33,094 间住宅属于 completed but unsold，总值 RM17.78 billion，比 2025 下半年的 30,471 间（RM17.73 billion）增加 8.6%。
什么才叫 property overhang？
NAPIC 并不是把所有”暂时还没卖掉”的房子都算作 overhang。根据官方定义，住宅必须已经完成建设、已经取得 Certificate of Completion and Compliance（CCC），而且在推出市场超过 9 个月后仍未售出，才属于这一组 completed unsold / overhang 数据。所以新盘销售率 16.6% 和 33,094 间 completed unsold 是两个不同概念，不应该混在一起理解。
哪一种房子最容易出现在这组数据？
33,094 间 completed unsold residential properties 里面，condominium / apartment 占最大share，达 42.8%（14,160 间），其次是 terraced house，占 34.9%（11,547 间），semi-detached 和 cluster house 分别占 9.4%（3,124 间）和 4.3%（1,411 间），其余 8.6% 为其他类型。所以”只有高楼卖不掉”并不是一个准确的说法。
Johor 是全国 completed unsold 住宅最多的州属，有 4,222 间（占 12.8%），紧接着是 Selangor（4,185 间）和 Perak（4,075 间）。以总值计算，Johor 同样最高，达 RM3.72 billion，其次是 Selangor（RM3.11 billion）和 WP Kuala Lumpur（RM1.92 billion）。
（注意：这是 completed unsold 住宅的州属排名，和下文 serviced apartment 的州属排名——Johor、Kuala Lumpur、Selangor——是两组不同数据，不要混用。）
房子卖不掉，是不是因为太贵？
数据给出的答案并没有那么简单。33,094 间 completed unsold residential properties 中，RM300,000 或以下的住宅有 12,340 间（37.3%），是数量最多的一组；RM300,001 至 RM500,000 有 9,145 间（27.6%）；超过 RM500,000 的合计 11,609 间（35.1%，其中 RM500,001–RM1 million 占 8,459 间/25.6%，超过 RM1 million 的豪宅占 3,150 间/9.5%）。
换句话说，数量最多的一组反而是 RM300,000 或以下的住宅。所以房地产卖不掉，并不一定只是”价格太高”。一间 RM250,000 的房子，如果地点没有就业机会、交通不方便、当地已经供应过多、没有租客需求，或者买家根本不想住在那里，它依然可能卖不出去。Affordable 不等于 desirable，价格只是需求其中一个因素。
Serviced apartment的数据更值得买家留意
2026 上半年还有另一组很大的库存：23,375 间 completed but unsold serviced apartments，总值 RM19.33 billion，比 2025 下半年的 18,752 间（RM15.42 billion）增加 24.7%。NAPIC 在报告中把 serviced apartment 列在 commercial property 类别，而不是 residential property。
三个库存最多的地区是 Johor（9,946 间）、WP Kuala Lumpur（6,343 间）和 Selangor（4,034 间），三者合计占全国未售 serviced apartment 的 86.9%（20,323 间）。
按价位分布，RM500,001 至 RM1 million 的单位最多，占 55.3%（12,914 间）；超过 RM1 million 的豪华单位占 18.2%（4,254 间）；RM300,001 至 RM500,000 占 17.7%（4,144 间）；RM300,000 以下占 8.8%（2,063 间）。
这并不代表”serviced apartment 一定不能买”，但如果你正在考虑这一类房地产，就应该比一般自住房更认真研究供应、未来新供应、实际租金、持有成本和 secondary market demand——也就是前面”买房前 6 项自我检查”清单列出的那几项。
那为什么房价还在上涨？
看到这么多 unsold properties，很多人可能会问：如果房子卖不完，为什么全国房价没有跌？
因为”全国房价”只是一个平均指标。NAPIC 的 preliminary Q2 2026 Malaysia House Price Index 显示，全国房价同比仍涨 0.9%，但环比 Q1 2026 下跌 0.5%——全国平均住宅价格由 Q1 的 RM508,923，下降至 RM506,317。而 0.9% 的同比增长，是 NAPIC 图表中 2022 年第一季以来所有季度同比增幅里最低的一次。
所以更准确的说法不是”房价继续大涨”，而是：全国平均房价仍略高于去年，但增长已经明显放慢，而且最近两个季度都出现环比下降。
不同州属的表现差很多
Q2 2026P 房价同比涨幅最高的三个州属是 Perlis（+7.0%）、Melaka（+4.6%）和 Kelantan（+3.9%）。NAPIC 原文证实，除 Selangor 和 Perak 以外，全国所有州属 Q2 2026P 房价同比均为正增长——Selangor 和 Perak 是仅有的两个负增长州属，这两州的确实跌幅百分比以及 Johor、Kuala Lumpur、Pulau Pinang 的确实涨幅，仍在核实中，未列入本文。
这也说明了一件事情：”Malaysia property price”其实不是一个很有用的买房判断指标。你不会买”Malaysia”，你会买某一个州、某一个 town、某一个 neighbourhood、某一种 property type、某一个 development、某一个 unit。房地产是非常 local 的资产。
Malaysia property market 也不能简单说”没人买”
如果只看到 16.6% 的新盘销售表现，又可能走向另一个极端：以为现在根本没人买房，这也不准确。H1 2026 整个马来西亚房地产市场共有 187,320 宗交易，总值 RM105.12 billion；住宅占 110,998 宗交易，总值约 RM47.11 billion。所以市场仍然存在大量交易，问题不是”有没有人买房”，而是”买家把钱放在哪里”。有真实需求的区域可能继续成交，供应过多或产品不符合需求的区域，则可能面对更长的销售周期。
一个简单例子：同样RM500,000，两间房可能完全不同
假设有两个选择。
Property A：RM500,000，位于成熟住宅区，附近新供应有限，有学校、工作地点和长期居民，secondary market 每个月都有实际成交。
Property B：也是 RM500,000，是新发展的 serviced apartment，附近未来几年还有约 5,000 个类似单位完成，目前出租需求主要来自短期投资客，secondary market 成交很少。
两间房都是 RM500,000，全国房价指数对两间房也是同一个 +0.9%，但它们的投资风险完全不同。这就是为什么”全国房价会不会上涨”不是买房前最有价值的问题——真正该看的，是这个地点、这个房型的供需状况。
常见误解
“房价指数上涨，所以我的房子一定上涨”——不是。MHPI 是整体平均指数，不同州、地点、房屋类型甚至 development 的表现都可以完全不同。
“33,094 间房卖不掉，所以 Malaysia property market 要 crash”——数据不能支持这个结论。房地产市场仍然录得超过 RM105 billion 的 H1 2026 交易额，而且全国房价同比仍微升。更合理的解读是：某些市场存在明显库存和供需错配，而不是全面崩盘。
“便宜房一定比较容易卖”——也不是。H1 2026 completed unsold residential properties 中，数量最多的一组恰恰是 RM300,000 或以下。地点和真实需求仍然非常重要。
“16.6% sales rate 等于 83.4% property overhang”——不等于。新盘销售表现和 completed unsold / overhang 是不同指标：NAPIC 对 completed unsold 有特定定义，包括物业已经完成并取得 CCC，以及推出市场超过九个月仍未售出。
结论：不要问”大马房价会不会涨”，问你买的这间房有没有真实需求
H1 2026 的数据没有告诉我们”现在一定要买房”，也没有告诉我们”房地产不能碰”。它真正告诉我们的，是房地产市场正在明显分化：全国平均房价同比仍上涨 0.9%，但季度价格已经连续下滑；新推出住宅的销售表现只有 16.6%；已经完成但仍未售出的住宅达到 33,094 间；serviced apartment 也还有超过 23,000 间 completed unsold。
这些数据放在一起看，最合理的结论不是预测 crash 或 boom，而是：买房地产，先研究 local supply and demand。不要因为全国房价上涨，就假设你买的那一间也一定上涨；也不要因为全国有很多库存，就假设所有房地产都不值得买。一个更好的问题永远是：这个地点、这个房型、这个价位，到底有没有持续的真实需求？先回答这个问题，再决定要不要买。
常见问题FAQ
Malaysia 房价 2026 有下跌吗？
为什么房价上涨，还有那么多房子卖不掉？
H1 2026 的 16.6% 新盘销售率是不是很差？
什么是 property overhang？
2026 年买 serviced apartment 风险高吗？
现在是不是买房的好时机？
YFD 下一步
先用上面的”买房前 6 项自我检查”清单，整理出你正在考虑的物业的供需状况、真实租金和退出流动性，再决定要不要往下谈价钱。
如果你想进一步厘清”买房还是租房比较划算””这间房算不算投资陷阱”，YFD 另有相关文章可以延伸阅读（《租房还是买房？先比较使用期限与总成本》《买房值不值得？先分清自住价值与投资回报》《买太贵的房子，为什么会变成长期财务压力？》——这几篇文章目前也在 Content Studio 制作流程中，尚未正式发布，链接会在正式发布后补上）。
如果你需要协助厘清个人财务状况是否适合这类决定，可以预约咨询进一步讨论；是否透过 YFD 落实任何安排，由你自行决定。
资料来源与核实说明
本文数据主要依据 National Property Information Centre (NAPIC), Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta 发布的官方原始报告 LAPORAN PASARAN HARTA H1 2026（napic.jpph.gov.my，2026年9月10日发布），并交叉核对 Bernama/RTM、Malay Mail 和《星报》对同一发布会的报道。
资料核对日期：2026年9月11日。
Q2 2026 Malaysia House Price Index 标记为 P（Preliminary），日后可能修订。文中 Johor、Kuala Lumpur、Pulau Pinang 的 Q2 2026P 房价同比确实百分比，以及 Selangor、Perak 的确实跌幅百分比，仍在核实中，暂未列入正文——已确认的是：除 Selangor 和 Perak 以外全国均为正增长，Perlis／Melaka／Kelantan 涨幅最高。
本文属于一般金融教育内容，不构成针对个人情况的房地产投资建议。采取行动前，请核对最新官方资料，并评估是否适用于你的实际情况。
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