先讲答案

租赁服务税从 2025 年 7 月 1 日起扩大范围，主要针对超过注册门槛的商业与工业租赁，一般个人之间的住宅租赁不在范围内。税率从 2026 年 1 月 1 日起从 8% 调低到 6%。

如果你是个人房东，把住宅单位出租给租户，一般不需要为此注册 SST，除非你的出租规模或经营方式已经达到需要注册的门槛。这跟你原本要申报的租金所得税是两回事，如果不确定自己属于哪一种情况，直接向关税局（RMCD）核实会比较清楚。

"租赁要课税"这个标题，讲得比实际情况严重

"服务税现在管到租赁"这种标题，听起来好像每个房东都要中招。实际不是这样。2025 年 7 月 1 日生效的扩大范围，把有形资产的租赁纳入服务税，但真正针对的是商业和工业租赁，例如机器、设备等超过注册门槛的租赁交易，不是个人把一间房子租给租客。

大部分个人住宅房东，根本不是这条规则设计要处理的对象。

如果你的租赁活动确实落在 SST 范围内，从 2026 年 1 月 1 日起，租赁服务的税率从 8% 调降到 6%。这是降税，不是新增的负担。已经在这个体系内的商家，等于原本收取或承担的税率变低了。

这里要讲清楚，因为很多人会把两种税混在一起谈。个人房东的租金收入，一般会以非商业所得的方式向 LHDN 申报所得税，这是一件事。SST 是针对租赁服务本身的间接税，由关税局（RMCD）管理，注册门槛和判断方式跟所得税完全不一样。

出租一两间住宅单位给租客的个人房东，不会自动落入商业租赁的 SST 范围，也不会自动被归类成商业所得。这两件事要分开核实，不要以为处理好其中一个，另一个也就自动解决了。

注册门槛和"商业与工业租赁"的具体范围，是由 RMCD 的政策文件规定的，实际判断要看你的出租活动的性质和规模，不是一个所有人都能套用的固定数字。如果你的出租方式比较像是在经营生意，而不是个人多出租一间房，这时候就该直接向 RMCD 核实自己的情况，不要假设一般住宅租赁的豁免一定适用于你。

我把公寓租给租客，需要缴这个SST吗？

一般不需要。个人之间的一般住宅租赁不在这次扩大范围内，这次扩大主要针对超过注册门槛的商业与工业租赁。

2025年7月1日到底改变了什么？

租赁服务税的范围扩大，把超过注册门槛的商业与工业租赁纳入课税范围。

2026年1月1日又有什么变化？

已经注册在这个税制下的租赁服务，税率从 8% 调低到 6%。

这跟我原本要报的租金所得税是同一回事吗？

不是。租金所得税是由 LHDN 管理的另一套制度。SST 是关税局（RMCD）针对租赁服务本身征收的间接税。不属于其中一个,不代表也不属于另一个；反过来也一样。

怎么知道自己的出租方式会不会落入SST范围？

注册门槛和商业与工业租赁的具体范围，写在 RMCD 的政策文件里，实际判断要看你出租活动的性质和规模。如果你的出租方式比较像在经营生意，建议直接向 RMCD 核实。

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本文根据以下官方页面准备，初步事实截止日为 2026 年 9 月 12 日。注册门槛、范围与税率可能更新；行动前请重新核对当前资料。这是一般财务教育，不是个人化税务建议。

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