先讲答案

根据 NAPIC 2026 年第一季数据，全国滞销住宅单位达到 32,801 间，加上 19,263 间未售出的服务式公寓，是连续第六个季度上升。这确实让买家在滞销比较严重的州属和产业类型有更多议价空间。

但这不代表每一个单位都能砍价。滞销集中在特定州属和产业类型，而贷款批准率才是更实际的门槛，2026 年 3 月的批准率大约只有 40.6%。出价之前，先查清楚你看中的项目是不是真的落在滞销区块，也先确认自己的贷款额度。

滞销数字是真的，但不是平均分布在全国

把 NAPIC 2026 年第一季的 32,801 间滞销住宅，加上 19,263 间未售出服务式公寓算在一起，全马目前有超过五万二千间建好却卖不出去的房子，价值大约 RM16.37 亿，而且已经连续六个季度上升。

这些是全国总数，只能说明大马整体供应过剩，不代表你看中的那间排屋或公寓也是其中之一。滞销集中在特定州属和特定产业类型，同一条路上，一个项目可能滞销严重，隔壁项目可能几乎卖光。所以在把这个全国数字当成议价筹码之前，先查清楚你要买的单位到底落在哪个区块。

市场慢下来,卖家可能愿意松口价钱,但你能不能真正完成交易是另一回事,而且往往才是比较难的那一关。2026 年 3 月的住宅贷款批准率大约只有 40.6%，也就是差不多每十份申请就有六份不获批准,原因可能是负债比率、信用记录，或银行对那个地区、那个项目本身的风险评估。

滞销市场可能让卖家更愿意让价，但银行审批贷款的标准不会因为市场滞销就跟着放宽。谈价钱之前，先了解自己的贷款额度，不要等到谈好价钱才发现贷款批不下来。

说真的，我不建议一开口就搬出全国滞销数字当议价理由。发展商和代理天天看到这类新闻标题,如果你说不出这个单位具体的空置时间，这个数字对他们来说没有意义。直接问那个单位建好多久了、空置了多久，如果对方支支吾吾说不清楚，这本身就是一个信号。

NAPIC 2026 年第一季的数据是撰写本文时最新公布的资料，不是十月份的即时数据。连续六个季度上升，这个方向值得留意，但具体数字仍然是较早前的一个截面，出价前最好到 NAPIC 官网核实最新状况。

NAPIC 2026 年第一季数据具体显示什么？

全国滞销住宅单位 32,801 间，加上 19,263 间未售出服务式公寓，是连续第六个季度上升，总值大约 RM16.37 亿。这是撰写本文时 NAPIC 公布的最新数据，不是十月的即时数字。

滞销数字高，是不是就代表我一定可以杀价？

不一定。滞销比较严重的州属和产业类型，议价空间会比较大；如果你看中的项目不在这些区块里，光靠全国数字是压不动价钱的。

怎么知道我看中的项目是不是属于滞销区块？

查 NAPIC 按州属和产业类型的分类数据，也可以直接问发展商或代理，这个单位建好多久了、空置了多久。

为什么贷款批准比卖家愿不愿意让价更重要？

市场慢，卖家可能愿意谈价钱，但 2026 年 3 月的住宅贷款批准率只有大约 40.6%。如果贷款批不下来，价钱谈得再好也没用。

这份 NAPIC 数据能反映十月份的现况吗？

不能直接反映。这是撰写本文时最新公布的第一季数据，出价前应该到 NAPIC 官网核实最新状况。

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本文根据以下官方页面准备，初步事实截止日为 2026 年 9 月 12 日。NAPIC 的滞销数据为 2026 年第一季资料，是资料整理时最新公布的数字，不是十月份的即时数据。利率、限额与批准率可能更新；行动前请重新核对当前资料。这是一般财务教育，不是个人化建议。

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